El registro único de alquiler turístico en España ha quedado en una situación clave tras la sentencia del Tribunal Supremo nº 620/2026, de 21 de mayo de 2026. El Alto Tribunal ha declarado nulo el sistema de registro único de arrendamientos de corta duración creado por el Gobierno central, una decisión que afecta directamente a propietarios de viviendas vacacionales que operan en plataformas como Airbnb o Booking.
¿Qué ha ocurrido con el NRUA?
El pasado 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo dictó la sentencia nº 620/2026, que estima parcialmente el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024 del Gobierno central. Dicho decreto había creado un Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) que, desde el 1 de julio de 2025, era obligatorio para poder anunciar una vivienda en plataformas digitales de alquiler vacacional en toda España.
El Tribunal concluye que el Estado se excedió en sus competencias al crear ese registro nacional, ya que invade materias que corresponden a las comunidades autónomas.
¿Qué significa para los propietarios de viviendas vacacionales?
En términos prácticos, el número de registro nacional que muchos propietarios obtuvieron ante el Registro de la Propiedad a partir del 1 de julio de 2025 ya no tiene respaldo legal. Las plataformas no pueden exigirlo como requisito de publicación basándose en el Real Decreto anulado.
Esto no significa, sin embargo, que el alquiler vacacional quede libre de regulación. Las comunidades autónomas mantienen sus propios registros y licencias turísticas, que siguen siendo plenamente exigibles. En Andalucía, por ejemplo, sigue siendo obligatorio inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía y contar con la licencia de Vivienda con Fines Turísticos (VFT).
Importante:
La anulación del registro único de alquiler turístico en España no significa que el alquiler vacacional quede libre de obligaciones. Los propietarios deben seguir cumpliendo la normativa autonómica y local aplicable, especialmente en comunidades como Andalucía, donde siguen siendo exigibles el Registro de Turismo de Andalucía y la licencia VFT.
¿Por qué el Tribunal Supremo anuló el registro nacional?
El argumento central del Supremo es competencial: la regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes excede de las competencias que la Constitución Española atribuye al Estado. El Reglamento europeo que dio origen a la norma (Reglamento UE 2024/1028) obliga a los Estados a contar con sistemas de registro, pero no exige que sean nacionales ni altera el reparto interno de competencias de cada Estado miembro.
El tribunal también rechazó los cuatro títulos competenciales que el Gobierno había invocado para justificar la norma: legislación civil, condiciones básicas de igualdad, planificación económica y estadística estatal.
¿Qué ocurre ahora con los Registros de la Propiedad?
El Real Decreto había convertido a los Registros de la Propiedad en el eje del sistema: recibían las solicitudes, asignaban el número de registro mediante nota marginal en el folio de la finca y coordinaban las altas y bajas con la Ventanilla Digital. Con la anulación de los artículos que regulaban ese procedimiento, los Registros de la Propiedad dejan de tener cualquier función en este sistema.
¿Qué puede ocurrir a partir de ahora?
Es previsible que el Gobierno deba adaptar la normativa para respetar las competencias autonómicas. Mientras tanto, las comunidades autónomas con registro propio, como Andalucía, Cataluña, Baleares o Canarias, refuerzan su posición como únicas autoridades con competencia para regular el acceso al alquiler turístico en sus territorios.
Revisar la situación de cada vivienda vacacional.
Nuestro despacho puede ayudarle a revisar su situación y asegurarse de que cumple con la normativa vigente tras esta sentencia.
ÁLVARO MORALES SOUSA
SOCIO – ABOGADO
REPRESENTANTE ADUANERO
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