Le revenu immobilier imputé est une obligation fiscale qui surprend de nombreux propriétaires en Espagne. Même lorsqu’un bien ne génère aucun revenu réel, il peut devoir être inclus dans la déclaration d’impôt sur le revenu si la réglementation considère que le propriétaire peut l’utiliser ou en jouir.
Cette question soulève de nombreux doutes dans des cas concrets : terrains urbains non bâtis, propriétés rurales, constructions agricoles, logements vides ou biens en ruine. Tous les biens ne sont pas imposés de la même manière, il est donc important de savoir quand il existe une obligation de déclarer et quand ce n’est pas le cas.
Qu’est-ce que le revenu immobilier imputé ?
De nombreux propriétaires sont surpris de découvrir que l’Administration fiscale espagnole leur impose de déclarer un revenu pour un bien immobilier qui ne leur procure aucun revenu réel : ils ne le louent pas et, malgré cela, ils doivent l’inclure dans leur déclaration. C’est ce que l’on appelle le revenu immobilier imputé : du simple fait de pouvoir utiliser ou jouir d’un bien qui n’est pas la résidence principale, la réglementation de l’impôt sur le revenu impute un montant théorique, calculé comme un petit pourcentage de la valeur cadastrale. Toutefois, tous les biens immobiliers ne relèvent pas de ce régime. Il convient donc de savoir ce qui est imposable et ce qui ne l’est pas.
Biens qui ne génèrent PAS de revenu imputé.
- Le terrain urbain non bâti. Un terrain urbain vide, sans construction, ne génère pas de revenu imputé. La loi exclut expressément les terrains non bâtis.Le terrain rural nu.
- Les terres agricoles, les pâturages, les bois ou les vignobles, sans aucune construction, ne génèrent pas non plus d’imputation. Pour la même raison que le terrain urbain vide : il n’y a aucune construction sur laquelle l’impôt puisse porter.
- Les constructions agricoles indispensables. Le hangar à machines, l’entrepôt ou les installations réellement nécessaires à l’exploitation agricole, d’élevage ou forestière sont exclus.
- La résidence principale et les biens loués, qui sont déjà imposés par une autre voie, ou les biens affectés à une activité économique.
Biens qui génèrent un revenu immobilier imputé.
Les résidences secondaires, les appartements hérités qui restent vides et les locaux non loués sont soumis à l’imputation de revenus. Et, à la campagne, le logement, le cortijo ou la maison de loisirs située sur un terrain rural le sont également : une construction à usage résidentiel n’est pas indispensable à l’exploitation agricole, de sorte qu’elle génère bien un revenu imputé.
Il existe une nuance importante pour les propriétés rurales : l’imputation porte sur la construction et sur la portion de terrain que le Cadastre lui attribue (l’emprise du bâtiment et son environnement immédiat) et non sur les hectares de campagne qui l’entourent. Le sol agricole reste exclu ; ce qui entre dans le régime est la maison et le terrain qui l’accompagne à des fins cadastrales.
Constructions en ruine : quand faut-il les déclarer.
Il est très fréquent de penser : « si la maison est effondrée et qu’on ne peut pas y vivre, je ne déclare rien ». C’est précisément cette conclusion que l’Administration fiscale espagnole rejette. La loi n’exonère pas un bien du simple fait de sa détérioration : ce qu’elle exige, c’est que le bien ne soit pas susceptible d’utilisation, et l’état de ruine, à lui seul, n’équivaut pas automatiquement à cette impossibilité.
Il ne suffit pas que la construction soit ancienne ou nécessite des travaux. La charge de prouver qu’elle ne peut pas être utilisée incombe au propriétaire. Pour le démontrer, il faut des preuves objectives : une déclaration officielle de ruine délivrée par la mairie, un rapport technique ou un dossier d’urbanisme. Sans cet appui, la position prudente consiste à déclarer.
Le fait qu’une construction soit détériorée, abandonnée ou nécessite des travaux ne signifie pas automatiquement qu’elle est exclue de l’imputation de revenus. Pour éviter de la déclarer, il faut pouvoir démontrer objectivement que le bien n’est pas susceptible d’utilisation.
Conclusion : analyser le bien avant la déclaration.
En définitive, il ne suffit pas qu’un bien soit vide, non loué ou qu’il ne génère aucun revenu réel. Ce qui importe, c’est de déterminer si, conformément à la réglementation de l’impôt sur le revenu et aux informations cadastrales, il existe une construction susceptible d’utilisation pouvant générer un revenu immobilier imputé.
Dans les cas de terrains, propriétés rurales ou constructions en ruine, les détails sont déterminants : l’usage du bien, l’existence d’une construction, sa situation cadastrale et sa possibilité réelle d’utilisation peuvent modifier complètement le traitement fiscal.
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ÁLVARO MORALES SOUSA
ASSOCIÉ – AVOCAT
REPRÉSENTANT EN DOUANE
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