El pasado miércoles 8 de septiembre, la Sala de lo Contencioso Administrativo del TS ha anunciado finalmente su resolución que declaraba nulo el Plan General de Ordenación Urbana de Chiclana que fue aprobado definitivamente en el año 2016. Los motivos de dicha anulación son básicamente de carácter formal. Entre otros muchos defectos, el principal es el referente a no haberse tramitado el documento de Evaluación Ambiental Estratégica en el momento adecuado, que es la fase preliminar del borrador del plan, habiéndose llevado a cabo dicho trámite justo antes de la fase de aprobación, lo cual contraviene el procedimiento administrativo que establece la ley, determinando la nulidad de la totalidad del plan.
Las noticias de la anulación del Plan General han causado un gran revuelo e incertidumbre en la comunidad de origen foráneo asentada en Chiclana, y son muchos los clientes que han contactado con nosotros para preguntarnos en qué situación quedan sus viviendas tras la mencionada anulación del plan. Es por esto por lo que hemos decidido redactar este breve artículo en el que intentaremos dar una explicación sobre dicha situación legal.
Una vez la sentencia se publique en el BOJA (boletín oficial de la Junta de Andalucía), al igual que pasó tras la anulación de la versión anterior del plan, acaecida en el año 2011, entrarán en vigor las Normas Subsidiarias de 1987, un documento de hace más de tres décadas en el que las zonas urbanas se limitaban al centro de la ciudad de Chiclana y alrededores, y a urbanizaciones de la playa tales como “Los Gallos”, “La Barrosa” y “Novo Sancti Petri”. Esto significará que lugares como el “Pago del Humo”, “El Marquesado”, “La Rana Verde”, “Hozanejos”, “Campano”, “El Llano de las Maravillas”, “Las veguetas”, “Pago Melilla” y otros muchos lugares de la localidad, pasarán de ostentar la clasificación de “Suelo Urbano No Consolidado” o “Suelo Urbanizable”, que eran las zonas destinadas a ser urbanizadas en algún momento, a convertirse en “No Urbanizable”, zonas en las que no se prevé la urbanización de los terrenos. Esto es del todo normal, ya que hace más de 30 años, algunos de los núcleos urbanos mencionados o no existían o estaban formados por unas pocas viviendas aisladas para el aprovechamiento agrícola de los campos.
Dado que es evidente que un Plan General de 1987 no puede regular el desarrollo urbanístico de la Chiclana de 2021, como ya se hiciera tras la anulación de 2011, comenzará el procedimiento para la aprobación de unas normas de reducido contenido que regulen la situación de forma transitoria. Estas normas, que se denominan “Normas Sustantivas”, deberían aprobarse por la Junta de Andalucía en un plazo de aproximadamente 1 año, y tendrán una vigencia de tres años. Durante este periodo de tres años, el Ayuntamiento deberá seguir el procedimiento de aprobación del próximo Plan General de Ordenación Urbana de Chiclana, que sería aprobado definitivamente alrededor del año 2025. Mientras esto sucede, la normativa urbanística en vigor en cada momento será la siguiente.
1)Primero, y por espacio de aproximadamente un año, las nomas subsidiarias. Durante este periodo, la mayoría del suelo en las zonas arriba mencionada tendrá la clasificación de “No Urbanizable”. En este periodo, se podría explorar la posibilidad de obtener la declaración de las viviendas que se hallan en dichas zonas en situación de “asimilado a fuera de ordenación” (o AFO). Este reconocimiento no implicaría la legalización de las viviendas construidas sin licencias, pero supondrían una declaración oficial por parte de la administración de que las acciones para demoler dichas viviendas han caducado y son por tanto “inatacables” y a la vez facilitaría la obtención de suministros básicos tales como el eléctrico y de agua para aquellas viviendas a las que lleguen las conducciones. Esto se haría de acuerdo con el decreto 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a cuya aplicación, el Ayuntamiento de Chiclana, por lo general, ha presentado objeciones en el pasado con el argumento de que dichas zonas eran lugares que por su carácter de urbano no consolidado o urbanizable debían de regularizarse mediante el plan y no mediante este decreto que entendían aplicables sólo a viviendas en suelo no urbanizable.
Aunque el letrado que suscribe presenta dudas razonables sobre si esta situación desbloqueará la negativa a conceder el reconocimiento de AFO que el Ayuntamiento ha presentado en el pasado con mil y una excusas, el Alcalde en recientes declaraciones ha manifestado que se abre una oportunidad a que se pueda comenzar a aplicar el Decreto anteriormente mencionado, concediéndose la mencionada declaración de AFO a las viviendas. Esto es algo que es muy positivo, y debe explorarse por parte de sus propietarios, ya que mejoraría significativamente la situación legal de los inmuebles y conferiría una gran seguridad jurídica a aquellos que estuviesen dotados de tal reconocimiento oficial, aumentando las posibilidades de venta de estos, llegado el momento.
2)Normas Sustantivas: Una vez se aprueben éstas, la vigencia de las mismas se extenderá por un plazo máximo de 3 años. Este plazo de 3 años se aprovechará para confeccionar y tramitar el nuevo plan. Una vez entren en vigor dichas normas sustantivas, la aplicación de las normas subsidiarias quedará en suspenso. A través de estas normas sustantivas establecerán una regulación urbanística básica y transitoria para cada zona del municipio, y dichas zonas que según las normas subsidiarias podían tener la clasificación de no urbanizable o urbanizable, podrán reclasificarse como urbanas no consolidadas, dado el grado de urbanización de los terrenos. Normalmente, aquellas zonas que aparecían como urbanas no consolidadas en el plan anulado, volverán a aparecer como tales gracias a estas normas sustantivas.
3)Una vez aprobado el nuevo plan, lo cual es muy probable que tenga lugar a partir de 2025, será éste el que rija el urbanismo en Chiclana. Éste será un plan normal con todas las determinaciones y todos los instrumentos que permitan el correcto desarrollo urbanístico de Chiclana. Al haberse anulado el anterior plan principalmente por defectos formales, y no tanto por el contenido del mismo, es muy probable que el nuevo plan reproduzca en gran medida lo que ya contenía el antiguo, para no crear aún más inseguridad jurídica.
Ya para finalizar, comentar que en Chiclana de la Frontera se vive una situación absolutamente anómala al haberse anulado hasta 4 versiones del Plan General de Ordenación Urbana que se han ido aprobando desde 2003. Estas anulaciones que se han ido sucediendo, como hemos dicho anteriormente, han tenido su causa principalmente en los defectos formales. Esto ha llevado a que desde técnicos, juristas y ciudadanos se defienda que si existe un vicio o un defecto que afecte a una parte determinada del plan, esto no conlleve la anulación de la totalidad de éste, sino la subsanación de la parte defectuosa, ya que dicha anulación completa supone la necesidad de tramitar de nuevo un plan completo, con las grandes dosis de dinero público, esfuerzo y tiempo que ello requiere. Para esto, así como para agilizar y simplificar los trámites encaminados a la confección, aprobación y desarrollo de los nuevos planes, el parlamento andaluz se halla tramitando la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). Esperamos que dicha nueva normativa ayude a desbloquear la situación de “atrofia jurídica” que aqueja al urbanismo chiclanero desde hace décadas, y que acorte los plazos de aprobación de un nuevo plan que consiga por fin ordenar el caos urbanístico surgido tras décadas de ausencia de una planificación urbanística cierta y estable.
Pago del Humo. Chiclana de la Frontera
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Juan Antonio Rodríguez García, Partner, Templecambria Lawyers
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