Wann immer ein Kunde in unsere Büros in Conil de la Frontera oder Zahara de los Atunes – Atlanterra kommt und uns fragt, ob er ein illegales Haus kaufen soll und welche Risiken ein Erwerb mit sich bringt, beraten wir ihn in dem Sinne, dass es besser ist, ein kleines legales Apartment (welches über eine Baugenehmigung verfügt) in einem urbanisierten Gebiet anstelle eines wunderbaren, aber illegal gebauten Chalets (ohne Baulizenz) in einem noch nicht urbanisierten Gebiet zu erwerben. Um ehrlich zu sein, bleiben solche Ratschläge normalerweise ungehört. Das ist völlig verständlich, wenn man für den gleichen Preis anstatt eines legalen Apartments in La Barrosa eine geräumige Villa mit Garten, Garage, Pool und Grill kaufen kann. Schließlich sucht man nach Erlebnissen, und das Leben in einem abgelegenen Haus mit privatem Pool und Garten ist nicht dasselbe, wie den lärmenden Nachbarn nebenan zu hören oder den Pool mit einer Menge Fremder zu teilen.
In diesen Fällen teilen wir unseren Kunden mit, dass wir lediglich überprüfen können, ob das Haus nicht in einem Schutz- oder einem Überschwemmungsgebiet liegt oder auf öffentlichem Boden (z. B. Viehwegen) gebaut wurde und vor allem, dass kein städtisches Disziplinarverfahren gegen das Haus anhängig ist (oder es von Straßen oder öffentlichen Gebäuden betroffen ist, die im aktuellen Bebauungsplan vorgesehen sind), was zur Folge haben kann, dass das Haus ganz oder teilweise abgerissen werden muss. All dies kann getan werden und ebenso kann geprüft werden, ob die Stadtverwaltung aufgrund des Alters des Gebäudes keine Massnahmen mehr zur Einleitung von Verfahren ergreifen kann, um den Abriss des Gebäudes zu beantragen (da in nicht urbanisierten Gebieten, die nicht besonders geschützt sind, diese Abrissmassnahmen innerhalb von 6 Jahren ab der vollständigen Fertigstellung des Gebäudes verjähren). Nichtsdestotrotz ist der Erwerb eines illegalen Eigenheims keine harmlose Sache, vielmehr hat ein solcher illegaler Zustand seine rechtlichen Auswirkungen. Angesichts der zahlreichen Anfragen, bei denen wir gebeten wurden, diese zu erläutern, halten wir es für angebracht, diesen Artikel abzufassen, damit potenzielle Käufer, die an die Costa de la Luz kommen, um ihr Traumhaus zu erwerben, wissen, wo sie stehen, wenn sie sich für den Kauf eines illegal gebauten Hauses entscheiden.
Die Auswirkungen des Erwerbs einer illegalen Wohnung sind unter anderem folgende:
1.- ES KÖNNEN KEINE LIZENZEN BEANTRAGT WERDEN, UM ERWEITERUNGEN ODER VERBESSERUNGEN AM GEBÄUDE VORZUNEHMEN:
Technisch gesehen befindet sich eine illegale Wohnung in einer Situation, in der sie „außerplanmäßig gleichgestellt“ wird, wie diese Regelung in unserer Rechtsordnung genannt wird.
Diese Regelung ist in den Paragraphen 173 und 174 des Gesetzes 7/2021 vom 1. Dezember zur Förderung der Nachhaltigkeit des andalusischen Territoriums (LISTA) beschrieben, das kürzlich verabschiedet wurde.
Um potenzielle Leser nicht zu langweilen, werden wir die oben genannten Paragraphen hier nicht wörtlich anführen, sondern zusammenfassend über ihren Inhalt wie folgt informieren:
a.- Fertiggestellte Gebäude, bei denen die Stadtverwaltung aufgrund ihres Alters keine Abrissmaßnahmen beantragen kann (d. h. dass ihre vollständige Fertigstellung mehr als 6 Jahre zurückliegt und sie nicht auf besonders geschütztem Boden errichtet wurden), befinden sich in der Situation der “ausserplanmässigen Gleichstellung”.
b.- Diese Situation der „Unangreifbarkeit“ (d.h. die Anerkennung, dass die Stadtverwaltung keine Maßnahmen zum Abriss des Hauses ergreifen kann) muss durch ein Verwaltungsverfahren deklariert werden, woraufhin ein Beschluss seitens der Stadtverwaltung ergeht, in dem das Gebäude in diesem Status der “ausserplanmässigen Gleichstellung” (allgemein bekannt als AFO) anerkannt wird.
c.- Solange die Stadtverwaltung diese “ausserplanmässige Gleichstellung” (AFO) nicht erklärt, haben Eigentümer kein Recht auf Zugang zu Grundversorgungen wie Strom oder Leitungswasser. Ein illegales Gebäude ohne diese AFO-Erklärung kann diese Versorgungsleistungen nicht beziehen, da die Versorgungsunternehmen diese Vertragsabschlüsse per System verweigern.
d.- Die AFO-Erklärung bedeutet nicht, dass ein Haus legal ist, sondern nur, dass die Verwaltung keine Maßnahmen mehr zum Abriss des Gebäudes ergreifen kann (da diese aufgrund des Zeitablaufs verjährt sind).
e.- Der Beschluss, der das Gebäude in einer AFO-Situation anerkennt, muss ins Grundbuch eingetragen werden. Dies vor allem, um potenzielle Käufer vor dieser Situation und den damit verbundenen Einschränkungen zu warnen.
f.- Bei Gebäuden mit einer AFO-Erklärung seitens der Stadtverwaltung können Erhaltungs- und Konsolidierungsarbeiten durch die entsprechenden Lizenzen genehmigt werden. Arbeiten, die eine Erweiterung bestehender Gebäude oder deren Verbesserung beinhalten, sind nicht zulässig.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass man im Fall einer Entscheidung für den Kauf eines illegalen Hauses keine Lizenz zur Erweiterung oder Verbesserung des Hauses beantragen kann. Nur für den Fall, dass das Haus von der örtlichen Verwaltung als „ausserplanmässig gleichgestellt“ erklärt wird (was in Städten wie Chiclana de la Frontera ziemlich schwierig ist), können Genehmigungen für die Durchführung von Arbeiten zur Erhaltung oder Konsolidierung beantragt werden, aber niemals zur Erweiterung oder Verbesserung des Gebäudes.
2.- SCHWIERIGKEITEN BEI DER FINANZIERUNG FÜR DEN KAUF ODER VERKAUF:
Banken mögen in der Regel keine illegalen Immobilien und das bedeutet normalerweise, dass ein Hypothekendarlehen für ihren Erwerb höchstwahrscheinlich nicht genehmigt wird, selbst wenn das wirtschaftliche Profil des Kunden einwandfrei ist. Dies liegt daran, dass die Banken diese Häuser als Risikoquelle wahrnehmen, da im Fall einer Abrissverfügung seitens der Verwaltung oder Gerichte das Objekt (das Haus), welches als Sicherheit für das geliehene Geld dient, verloren geht.
Darüber hinaus legt die Gesetzgebung selbst (Artikel 11.1.d. des Königlichen Dekrets 716/2009 vom 24. April) fest, dass Gebäude, die sich in einer “AFO”-Situation befinden, nicht als Sicherheit für Darlehen und Kredite zugelassen werden können, weil sie keinen „beständigen und dauerhaften“ Wert darstellen.
Ungeachtet dessen scheinen die oben genannten Vorschriften von den Banken nicht allzu sehr eingehalten zu werden, da unsere Erfahrung zeigt, dass viele Banken Hypothekendarlehen für den Erwerb dieser Art von Wohnraum gewähren, obwohl die Mehrheit dies nicht tut, was sowohl den Kauf als auch den Verkauf erschwert.
3.- UNSICHERHEIT HINSICHTLICH MÖGLICHER ÖFFENTLICHER ARBEITEN, DIE DAS WOHNGEBÄUDE BEEINTRÄCHTIGEN KÖNNEN, WENN ES ÄNDERUNGEN BEI DEN BESTIMMUNGEN DES STADTBEBAUUNGSPLANS GIBT
Obwohl es stimmt, dass Wohngebäude, die sich in urbanisierten Gebieten befinden, auch von öffentlichen Arbeiten betroffen sein können, die ihre Enteignung und ihren Abriss zur Folge haben (z. B. wenn die Stadtverwaltung beschließt, eine Straße zu verbreitern und unser Haus „stört“), ist dieser Fall in solchen Gebieten weit weniger wahrscheinlich als in Gebieten, die noch nicht urbanisiert sind. Auf diese Weise kann es passieren, dass in noch nicht urbanisierten Gebieten von Chiclana de la Frontera beschlossen wird, eine Reihe öffentlicher Straßen einzurichten, was die Enteignung und den Abriss der betroffenen Häuser zur Folge hätte. Dies ist in nicht urbanisierten Gebieten viel wahrscheinlicher als in urbanisierten Gebieten, da in ersteren noch kein konsolidiertes Straßennetz oder (in der Regel) weder Gebäude noch öffentliche Räume wie Schulen, Arztpraxen, Parks usw. existieren.
Darüber hinaus müssen wir bedenken, dass in urbanisierten Gebieten der Stadtbebauungsplan bereits entwickelt wurde, es sei denn, es wird eine städtische Verbesserung beschlossen. In nicht urbanisierten Gebieten ist dies natürlich nicht der Fall, da hier ein Stadtbebauungsplan eine Reihe von Bestimmungen, Straßen und öffentlichen Gebäuden vorsehen kann und diese sich über Nacht ändern können, wenn der städtebauliche Plan annulliert wird. Dies war in Chiclana de la Frontera in den letzten zwanzig Jahren bereits viermal der Fall.
Dies sind die wichtigsten Auswirkungen beim Erwerb eines Eigenheims, das gemeinhin als „illegal“ bezeichnet wird. Obwohl die Entscheidung für ein Haus mit Baugenehmigung immer eine weniger riskante Entscheidung sein wird, kann der Erwerb eines Hauses ohne Lizenzen auch die richtige Entscheidung sein. Stellen Sie in einem solchen Fall sicher, dass sowohl die Immobilienagentur, die den Verkauf vermittelt, als auch der Anwalt, der Sie bezüglich des von Ihnen zum Kauf beabsichtigten Eigenheims berät, die städtebaulichen Rechtsvorschriften kennen und eine umfassende rechtliche Analyse der städtebaulichen Situation durchführen, so dass Ihr neues Zuhause Ihnen Entspannung und keinerlei Probleme bietet.
Juan Antonio Rodríguez García, Rechtsanwalt, Rechtsabteilung von TempleCAMBRIA
+34 617073669
TempleCAMBRIA weist darauf hin, dass die über unsere Blogs, Websites oder sozialen Netzwerke bereitgestellten Informationen nur zu informativen Zwecken übermittelt werden und daher nicht zur Entscheidungsfindung in konkreten Fällen ausreichen. Nutzer müssen berücksichtigen, dass sich Gesetzgebung und Rechtsprechung im Laufe der Zeit ändern können und die über dieses Medium veröffentlichten Artikel möglicherweise nicht mehr aktuell sind. Daher empfehlen wir eine individuelle Beratung.
