Si es no residente y va a vender una vivienda en España, es fundamental entender cómo se calcula la ganancia patrimonial no residente en España y qué impuestos deberá pagar. Una correcta planificación puede evitar errores y optimizar su tributación.
¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?
Vender una vivienda en España siendo no residente no tiene por qué ser un laberinto.
La clave está en entender qué es la ganancia patrimonial y cómo se calcula. En términos sencillos, la ganancia es la diferencia entre lo que recibes al vender y lo que te costó adquirir la propiedad, ajustado por los gastos e impuestos que realmente pagaste.
A esta resta la ley la llama: valor de transmisión menos valor de adquisición.
Cómo calcular el valor de adquisición:
El valor de adquisición no es solo el precio que pagaste el día de la compra: ahí sumamos los impuestos satisfechos entonces (por ejemplo, ITP si fue segunda transmisión, o IVA+AJD si era obra nueva), los gastos notariales, registrales y de gestoría y, muy importante, las mejoras (obras que aumentan valor o vida útil: ampliaciones, reforma integral de instalaciones…). No se incluyen reparaciones o mantenimiento ordinario.
El valor de transmisión parte del precio de venta, pero se ajusta restando los gastos necesarios para vender que asume el propietario: la comisión de la agencia, el otorgamiento de la escritura en notaría, el certificado energético, la cancelación de hipoteca y la plusvalía municipal. Con esas piezas, la ganancia queda clara y documentada.
En cuanto a la tributación de no residentes, la regla práctica es directa: la ganancia tributa al 19 % para todos los no residentes, tanto si residen en la UE/EEE como si viven fuera de la UE. Además, en la firma el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa como pago a cuenta; después, el vendedor declara la ganancia y deduce esa retención.
Ejemplo práctico de cálculo de ganancia patrimonial:
Veámoslo con un ejemplo realista. Imagina que compraste por 150.000 € y vendes por 300.000 €. En la compra pagaste ITP (7%, según comunidad autónoma) y notaría + registro (1,5 %), y además hiciste mejoras por 15.000 €. En la venta abonaste agencia (3 % + IVA), otorgamiento en notaría y certificado energético. Con facturas en mano, tu valor de adquisición sumaría precio + impuestos + costes + mejoras, y tu valor de transmisión sería precio de venta – gastos de venta. La diferencia entre ambos es la ganancia. Sobre esa ganancia aplicarías el 19 % y restarías la retención del 3 % que ya ingresó el comprador. Resultado: un cálculo claro, defendible y optimizado con base documental.
Veamos el ejemplo más detallado:
Datos base:
Precio de compra: 150.000 €
Precio de venta: 300.000 €
Mejoras (inversiones, no reparaciones): 15.000 €
Gastos de adquisición (se suman al valor de adquisición):
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Valor de adquisición = 150.000 + 31.845 = 181.845,00 €
Gastos de venta (se restan del valor de transmisión):
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Concepto |
Cálculo |
Importe |
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Agencia (vendedor) |
3,63% × 300.000 |
10.890,00 € |
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Notaría (otorgamiento vendedor) |
— |
800,00 € |
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Certificado energético |
— |
150,00 € |
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Plusvalía municipal (estimación) |
— |
2.000,00 € |
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Subtotal gastos de venta |
13.840,00 € |
Valor de transmisión = 300.000 − 13.840 = 286.160,00 €
Ganancia patrimonial:
Ganancia = 286.160 − 181.845 = 104.315,00 €
IRNR (19%):
Cuota = 104.315 × 19% = 19.819,85 €
Retención 3% en notaría (pago a cuenta):
Retención = 300.000 × 3% = 9.000,00 €
Resultado a ingresar:
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Concepto |
Importe |
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Cuota IRNR (19%) |
19.819,85 € |
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Menos: retención 3% |
− 9.000,00 € |
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A ingresar |
10.819,85 € |
Importancia de conservar facturas y documentación.
¿Por qué insistimos en guardar todos los documentos y facturas? Porque cada recibo y factura puede inclinar la balanza a tu favor: sin justificante, un gasto no se descuenta. Y porque cada caso tiene matices (herencias, nuda propiedad y usufructo, obra nueva “antigua”, inmuebles rústicos sin plusvalía…), donde un enfoque técnico evita sorpresas y aprovecha cada deducción posible.
En Templecambria contamos con abogados y asesores fiscales especializados en operaciones de no residentes. Revisamos tus escrituras y facturas, calculamos tu ganancia, preparamos las autoliquidaciones y te acompañamos hasta el cierre, para que vendas con tranquilidad y pagues solo lo que corresponde.
ÁLVARO MORALES SOUSA
SOCIO – ABOGADO
REPRESENTANTE ADUANERO
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